Кодекс о земле: новая редакция июль 2022 года

Президентом подписан Закон от 18.07.2022 № 195-З «Об изменении кодексов», которым в новой редакции излагается Кодекс о земле, а также устанавливается порядок проведения так называемой «земельной амнистии».

Новая редакция кодекса предусматривает существенные изменения правового регулирования земельных отношений, что, по мнению юристов REVERA, должно привести к отмене или изменению в ближайшее некоторых из действующих НПА и принятию новых.

В настоящем материале рассмотрим наиболее важные и интересные изменения.

1. Перераспределение полномочий между госорганами. Расширение полномочий местных органов власти

Изменены полномочия Президента:
Президент, по общему правилу, больше не устанавливает:

• порядок изъятия и предоставления земельных участков;
• порядок перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам;
• случаи, когда граждане и субъекты хозяйствования освобождаются от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства.

Президенту предоставлены полномочия:

• устанавливать порядок приобретения в собственность, предоставления в пользование или аренду земельных участков для размещения дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств;
• согласовывать возможность предоставления земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда (природоохранных, рекреационно-оздоровительных и защитных лесов) для целей, не связанных с назначением этих земель;

За Президентом сохраняются полномочия:

• устанавливать порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности;
• устанавливать иные правила в области использования и охраны земель, чем те, которые предусмотрены обновленным кодексом.

Существенно расширены полномочия Совета Министров:

В частности, Совмин теперь будет устанавливать порядок:

• изъятия и предоставления земельных участков;
• перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам;
• деления, слияния и изменения целевого назначения земельных участков;
• возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства;
• рассмотрения земельных споров;
• размещения нестационарных объектов и др.

Мингорисполкому, городским, районным и сельским исполкомам предоставлено право принимать решения о разрешении раздела, изменения целевого назначения земельного участка, сделок с земельными участками и предоставлении дополнительного земельного участка.

Облисполкомы вправе с учетом местных условий и экономической эффективности определять населенные пункты и иные территории, где земельные участки предоставляются без проведения аукциона. 

2. Непригодные для использования по назначению земли включаются в оборот

Новой редакцией предусмотрено, что непригодные для использования по назначению сельскохозяйственные земли, земли лесного фонда, обороны, промышленности и другие земли могут включаться в границы населенных пунктов, либо на них образуются новые сельские населенные пункты.

3. Упрощен порядок раздела земельных участков

Предусмотрена возможность раздела земельных участков, предоставленных для:

• строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома (сейчас участок можно разделить только в случае раздела расположенного на нем дома);
• строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства (сейчас можно только после завершения строительства, ввода в эксплуатацию и регистрации права на капитальное строение);

Для раздела указанных участков необходимо принятие исполкомом соответствующего решения, а также наличие одновременно следующих условий:

• землепользователь изменил вид права на земельный участок на право частной собственности (если участок принадлежит ему на ином виде права) или на право аренды (если участок не может быть предоставлен в частную собственность);
• внесена плата за земельный участок или плата за право аренды земельного участка;
• имеется инженерная и транспортная инфраструктура, обеспечивающая минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельного участка;
• соблюдены предельные размеры земельных участков, градостроительные регламенты, природоохранные, санитарно-эпидемиологические требования, противопожарные, строительные и иные нормы и правила.

При этом госорганизации и хозобщества, доля государства в уставных фондах которых превышает 50% для раздела участков вправе не вносить плату и не изменять вид права на земельный участок.

4. Упрощен порядок изменения целевого назначения земельных участков

Закреплена возможность изменения целевого назначения участка до завершения строительства объекта по решению исполкомов. 

При этом землепользователи, кроме госорганизаций и хозобществ, доля государства в уставных фондах которых превышает 50%, для изменения целевого назначения участка должны будут: 

• внести плату за участок или плату за право аренды участка; 
• изменить вид права на участок на право частной собственности, если участок принадлежит землепользователю на ином виде права, или на право аренды, если участок не может быть предоставлен в частную собственность.

5. Изменены предельные размеры предоставляемых земельных участков

Размер конкретного земельного участка определяется органом, предоставляющим такой участок. 

При этом увеличиваются предельные размеры земельных участков, предоставляемых: 

1. Для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, расположенных в:

• Минске, областных центрах и городах областного подчинения – 0,15 га., 
• других городах и поселках городского типа – 0,25 га., 
• сельских населенных пунктах – 1 га;
• хуторах – в зависимости от местных условий и особенностей, а также от волеизъявления лица, которому предоставляется земельный участок.

2. Для коллективного садоводства, дачного строительства гражданам, – 0,15 га. независимо от находящихся у них иных земельных участков для таких целей и их площади.

Например, если у гражданина есть земельный участок для дачного строительства или коллективного садоводства размером 0,7 га., то ему могут быть предоставлены другие земельные участки размером до 0,15 га. каждый – для этих же целей.

3. Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в сельском населенном пункте, поселке городского типа гражданам, – 4 га. независимо от находящихся у них иных земельных участков, их целевого назначения и площади, а также независимо от вида права на участок.

Напомним, что по действующему законодательству участки для ведения ЛПХ могут быть предоставлены только гражданам, зарегистрированным в таких населенных пунктах или в других населенных пунктах на территории сельсовета.

4. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) главе КФХ, – 100 га. сельскохозяйственных земель независимо от размера земельного участка, предоставленного такому юридическому лицу для ведения КФХ.

Таким образом глава КФХ сможет получить дополнительный земельный участок независимо от размера земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству как юридическому лицу.

6. «Земельная амнистия»

Речь идет о предоставлении землепользователям (как гражданам, так и юридическим лицам) возможности оформить права на самовольно занятые ранее земельные участки и расположенные на них капитальные строения, если существенно не нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила.

Предусматривается порядок «узаконивания» прав на: 

• самовольно занятые земельные участки (если капитальное строение возведено полностью на участке иного землепользователя или землях населенных пунктов); 
• самовольно занятые части земельных участков (если в результате возведения, реконструкции капитального строения или ограждения, являющегося его принадлежностью / составной частью, благоустройства прилегающей к капитальному строению территории была нарушена граница предоставленного земельного участка) 
• земельные участки, предоставленные с нарушением установленного порядка (если земельный участок для строительства и обслуживания капитального строения предоставлен государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование).

Также предусматривается возможность решить проблемы, связанные с несоблюдением целевого назначения предоставленного земельного участка (если капитальное строение, возведенное или реконструированное на участке, не соответствует целевому назначению предоставленного участка).

Таким образом, с 1 сентября 2022 года у землепользователей появятся дополнительные возможности для оформления прав на самовольно занятые земельные участки и расположенные на них капитальные строения.

Так, Мингорисполком и облисполкомы по согласованию с Президентом будут принимать решения о (об):

• предоставлении самовольно занятого земельного участка независимо от категорий и видов земель;
• предоставлении дополнительного земельного участка (при самовольном занятии части земельного участка) из сельскохозяйственных или лесных земель лесного фонда или изменении целевого назначения земельного участка, предоставленного из таких земель (при несоблюдении целевого назначения предоставленного земельного участка);
• сохранении прав на земельный участок, предоставленный для строительства и обслуживания капитального строения госорганом, не имеющим таких полномочий, или без проведения аукциона.

Без согласования с Президентом (кроме случаев, указанных выше) местные исполкомы на соответствующей территории будут принимать решения о (об):

• предоставлении дополнительного земельного участка (при самовольном занятии части земельного участка);
• изменении целевого назначения земельного участка (при несоблюдении целевого назначения предоставленного земельного участка);
• сохранении права на земельный участок, ранее предоставленный с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование.

Чтобы исполком принял одно из вышеуказанных решений, должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• сохранение расположенного на земельном участке объекта и изменение целевого назначения земельного участка не влекут существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
• имеется согласие землепользователей занятого земельного участка, части земельного участка (при самовольном занятии участка) на сохранение расположенного на этом участке капитального строения и изменение границ земельных участков;
• подтвержден факт размещения капитального строения на земельном участке до 1 сентября 2022 года;
• возмещены в полном объеме потери сельскохозяйственного или лесохозяйственного производства (при их наличии);
• внесена плата за право легализации «самовольного захвата» в размере кадастровой стоимости земельного участка либо его части;
• внесена плата за предоставляемый в частную собственность или в аренду земельный участок (дополнительный земельный участок).

Узаконить занимаемый участок можно будет в течение 3 лет, начиная с 1 сентября 2022 года (кроме случаев, решения по которым будут приняты Президентом, то есть ограничение не устанавливается).

7. Пять лет на покупку и аренду участков по льготной цене

Землепользователи вправе с 1 сентября 2022 года до 1 сентября 2027 года, на льготных условиях выкупить или арендовать на 99 лет находящиеся у них на 1 сентября 2022 года земельные участки.

Цена выкупа участка будет определяться:

• с 1 сентября 2022 до 1 января 2023 года – по кадастровой стоимости участка, исходя из курса доллара США на дату подачи заявления,
• с 1 января 2023 года – по кадастровой стоимости участка в белорусских рублях на дату подачи заявления,
• с применением коэффициентов:
• 0,8 – в Минске и областных центрах,
• 0,5 – на иных территориях.

8. Приобретение земельных участков через аукцион и без аукциона

По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются по результатам аукционов. Без проведения аукционов земельные участки могут предоставляться в случаях, устанавливаемых обновленным кодексом о земле.

В частности, без проведения аукциона земельные участки могут быть предоставлены:

1. Гражданам:

• для ведения ЛПХ (одному из членов семьи), КФХ, для народных художественных ремесел, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, а также отдельным категориям граждан Республики Беларусь – для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей;
• для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах (кроме Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева – по общему правилу, а также иных населенных пунктов – по решению местных исполкомов),

Во всех областных центрах кроме Минска участки для строительства жилого дома могут быть предоставлены без аукциона гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (одному из членов семьи, совместно состоящих на таком учете), 

В Минске участок для строительства жилого дома без аукциона сможет получить один из членов многодетной семьи, совместно состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

2. Садоводческим товариществам, гражданам: 

• для коллективного садоводства (кроме Минского района – по общему правилу, а также иных территорий – по решению местных исполкомов); 

3. Гражданам, ИП, юридическим лицам: 

• при оформлении правоудостоверяющих документов на земельные участки, в т.ч. на земельные участки, предоставляемые в связи с принятием в отношении самовольной постройки решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации);

4. Резидентам СЭЗ, специальных туристско-рекреационных парков: 

• для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в этих зонах, парках;

5. Инвесторам: 

• для строительства объектов, предусмотренных инвестиционными договорами с Республикой Беларусь, в период действия таких договоров;

6. Крестьянским (фермерским) хозяйствам и иным организациям: 

• для ведения сельского хозяйства, в том числе КФХ, а также для ведения подсобного сельского хозяйства;

7. Юрлицам и ИП: 

• для строительства и обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, объектов придорожного сервиса (кроме строительства таких объектов на территории г. Минска, областных центров, Брестского, Витебского, Гомельского, Гродненского, Минского и Могилевского районов);
• для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), (кроме строительства таких объектов в границах городов Барановичи, Бобруйска, Борисова, Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Жлобина, Жодино, Лиды, Минска, Могилева, Мозыря, Молодечно, Новополоцка, Орши, Пинска, Полоцка, Речицы, Светлогорска, Слуцка, Солигорска);
• для строительства и обслуживания автозаправочных станций, торговых объектов (кроме фирменных магазинов, владельцами которых являются производители товаров);
• при необходимости получить дополнительный земельный участок в связи с развитием или расширением производства товаров, (выполнения работ, оказания услуг) путем строительства нового капитального строения в целях развития существующего объекта. 

В этом случае дополнительный участок можно получить, если он является смежным с первоначальным участком, который также был получен без аукциона.

8. Юрлицам:

• для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), общежитий, гаражей и автомобильных стоянок. 

9. По решению Президента: 

• в иных случаях.

С учетом интересов государства, местных условий и экономической эффективности облисполкомы вправе определять населенные пункты и иные территории, за исключением Минска и областных центров, на которых земельные участки, в том числе для определенных целей, предоставляются без проведения аукциона.

9. Льготы для бизнеса:

Инвестор вправе с 1 января 2023 года получить дополнительный земельный участок без корректировки градостроительного паспорта:

Если в ходе выполнения проектно-изыскательских работ выяснилось, что для строительства объекта, предусмотренного инвестиционным договором, требуется земельный участок большего размера и размер дополнительного земельного участка не превышает 10% размера основного земельного участка, внесение соответствующих изменений в инвестиционный договор осуществляется без корректировки градостроительного паспорта земельного участка.

Расширены границы территории, где юрлица и ИП могут получить участок для строительства объектов придорожного сервиса в аренду без внесения платы:

Не взимается плата за право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых юрлицам и ИП для строительства и обслуживания объектов придорожного сервиса, за исключением случаев строительства объектов придорожного сервиса на территории г. Минска, областных центров, Брестского, Витебского, Гомельского, Гродненского, Минского и Могилевского районов.

Напомним, что действующее законодательство предусматривает внесение платы за право аренды земельного участка для строительства объектов придорожного сервиса в пригородных зонах г. Минска и областных центров.

При этом территория пригородной зоны включает не только территорию города и района, но и территории прилегающих административно-территориальных единиц.

Например, в границы пригородной зоны Минска в соответствии с совместным решением Мингорисполкома и Миноблисполкома от 22 декабря 2008 г. № 3131/1399 «Об утверждении схемы планировки пригородной зоны г. Минска» в настоящее время включены части территорий Вилейского, Воложинского, Логойского Минского, Молодеченского и других районов Минской области.

Таким образом, изменения позволят расширить географию земельных участков для строительства объектов придорожного сервиса, за право аренды которых не взимается плата.

Размещение нестационарных объектов на землях общего пользования без изъятия и предоставления земельного участка:

Использование земельных участков для размещения (установки) нестационарных объектов на землях общего пользования, а также на земельных участках, предоставленных юрлицам и ИП, вне зависимости от их целевого назначения и вида права на них осуществляется без изъятия и предоставления земельных участков на основании решений местных исполкомов о размещении (установке) нестационарных объектов, принимаемых в порядке, предусмотренном Совмином.

Справочно: Нестационарные объекты – любые объекты, не являющиеся капитальными, вне зависимости от присоединения или неприсоединения их к инженерным коммуникациям, включая передвижные торговые объекты и передвижные объекты общественного питания.

10. Либерализация земельных отношений с участием иностранных граждан и лиц без гражданства

Новая редакция КоЗ предусматривает расширение перечня случаев, когда земельный участок может быть приобретен иностранным гражданином в частную собственность или получен на праве пожизненного наследуемого владения (сейчас могут приобретать только по наследству от родственников).

С 1 января 2023 года земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, если иное не установлено законодательными актами, в случае:

• получения ими по наследству земельного участка, предоставленного наследодателю в частную собственность;
• предоставления им земельного участка, на котором расположены перешедшие им по наследству жилой дом, дача, в том числе не завершенные строительством и законсервированные, квартира в блокированном жилом доме, садовый домик, зарегистрированная доля в праве собственности на эти объекты, если наследодателем не были оформлены документы, удостоверяющие права на земельный участок;
• приобретения ими на основании гражданско-правовой сделки зарегистрированных долей в праве собственности на земельный участок и расположенные на нем жилой дом, дачу, в том числе не завершенные строительством и законсервированные, квартиру в блокированном жилом доме, садовый домик либо признания за ними в судебном порядке долей в праве собственности на эти объекты;
• приобретения ими в период брака с гражданином Беларуси в общую совместную собственность земельного участка и расположенных на нем жилого дома, дачи, в том числе не завершенных строительством и законсервированных, квартиры в блокированном жилом доме, садового домика либо зарегистрированных долей в праве собственности на эти объекты, в том числе в случае последующего раздела совместно нажитого имущества;
• приобретения ими на основании гражданско-правовой сделки или судебного постановления доли в праве собственности на земельный участок, являющийся собственностью одного из супругов (бывших супругов), на котором расположены жилой дом, дача, в том числе не завершенные строительством и законсервированные, квартира в блокированном жилом доме, садовый домик, являющиеся общей совместной собственностью супругов, в случае раздела совместно нажитого имущества.

11. Новое в разрешении земельных споров

Новая подведомственность земельных споров:

По новому кодексу областные, городские – городов районного подчинения, сельские и поселковые исполкомы больше не будут рассматривать земельные споры. 

Правом рассматривать споры наделены только Мингорисполком, городские – городов областного подчинения и районные исполкомы.
Установлена специальная и общая подведомственность земельных споров.

Специальная подведомственность разграничивает виды споров, рассматриваемых исполкомами и судами:
Исполкомы будут рассматривать споры, связанные с границами земельных участков, в отношении которых либо в отношении одного из которых не установлена фиксированная граница.

Суды будут рассматривать споры:

• связанные с правом частной собственности на земельные участки;
• связанные с наследованием земельных участков;
• связанные с возмещением убытков; 
• между участниками совместного домовладения, лицами, имеющими капитальные строения (здания, сооружения) в общей собственности.

Иные споры могут быть рассмотрены исполкомами или судами по выбору землепользователя (общая подведомственность).

Сроки рассмотрения земельных споров:

Земельные споры должны будут рассматриваться не позднее 15 календарных дней со дня поступления заявления, а если нужна дополнительная проверка – не позднее 1 месяца. 
Исполкомы при необходимости специальной проверки смогут увеличить указанные сроки, но не более, чем на 1 месяц.

Рассмотрение земельных споров:

Споры будут рассматриваться специально создаваемыми комиссиями при исполкомах с участием заинтересованных лиц или их представителей, лиц, в интересах которых установлены ограничения на земельный участок.

Заинтересованные лица будут уведомляться о времени и месте рассмотрения спора за 3 дня до заседания комиссии.

Если одна из сторон не явится и не сообщит об этом заранее, рассмотрение спора будет отложено. Повторная неявка не будет препятствием для рассмотрения спора.

По результатам рассмотрения спора исполком примет решение, которое не позднее 5 рабочих дней будет направляться сторонам спора.

Стороны смогут обжаловать решение исполкома в вышестоящий исполком или суд. Обжалование решения по земельному спору приостанавливает его исполнение.

12. Вступление изменений в силу

Закон № 195-З предусматривает последовательное вступление в силу новых норм:

• нормы, устанавливающие порядок проведения «земельной амнистии», начнут действовать с 1 сентября 2022 года; 
• новая редакция КоЗ вступит в силу с 1 января 2023 года.

Уважаемые журналисты, использование материалов с сайта REVERA в публикациях возможно только после нашего письменного разрешения. 

Для согласования материалов обращайтесь на e-mail: ia@revera.by или Telegram: https://t.me/iiiihaaaa