Будоражащая новость о запрете строительства жилья в Минске оживила рынок недвижимости. Цены на жилье улетели в космос: доступность кредитов, и завершение строительства в «элитно-народном» «Минск Мире» только подогрели цену квадратного метра.
За вторичную «однушку» «в тихом центре» сегодня просят в среднем 80 тысяч долларов в эквиваленте. Среди таких предложений нередко встречаются квартиры в домах под снос.
Какие районы столицы планируют уплотнять? Как собственнику квартиры под снос отстоять свои права?
На вопросы Onlíner отвечает Александр Антонов, Ассоциированный партнер, руководитель практики инфраструктурных проектов REVERA.
После войны Минск фактически пришлось строить заново. Центр города задумывался как образец идеальной советской столицы. Так и появился «тот самый» парадный Минск в стиле советского монументального классицизма. Именно «сталинский ампир» стал главным трендом эпохи: пышный декор, барельефы, советская символика серпа и молота призваны были напомнить всему миру о процветании СССР и его коммунистических идеалах.
Но жизнь, как обычно, внесла коррективы: вскоре активно развивающейся республике потребовалось много жилья в сжатый срок.
Поэтому в 1960-1980-х Минск стремительно разросся новыми «спальниками»: Зеленый Луг, Восток и Серебрянку застраивали типовыми хрущевками, а затем девятиэтажными панельками.
Уже к началу 2000-х внутри МКАД свободного места стало не хватать и столицу стали уплотнять: освоили пустыри, свободные участки между домами, снесли частный сектор и усадебные постройки.
В результате в Минске появились внушительные жилые массивы в Каменной Горке, Сухарево, а позже и кварталы нового типа «Минск Мир», «Маяк Минска», «Новая Боровая». Сегодня активно развиваются города-спутники и кварталы за МКАД с трендом на «жить на природе с городским комфортом».
Маяковского-Денисовская-Серебрянка-исторический центр полуостров «Кошары». В этой зоне планируют снести усадебную застройку, гаражи и часть частного сектора. Территория Лошицкого парка будет расширена. Говорят о строительстве новой трамвайной линии и прокладке тоннеля 4-й линии метро.
К слову, даже среди коренных минчан мало кто слышал название «Кошары», хотя многие проезжают мимо этих мест практически каждый день.
Кошары – район столицы с богатой историей. Сегодня эта территория Ленинского района в границах улиц Ульяновской, Ленина, Пулихова и Красноармейской. Уютный жилой квартал соседствует с парком имени 40-летия Октября и промышленной зоной, значительную часть которой занимает завод им. Кирова.
В конце XVIII века Кошары находились за пределами Минска и представляли собой военное предместье с казармами городского гарнизона. Именно они и дали название району: польское слово koszary означает «казармы». Рядом располагалась Кошарская площадь, где проходили военные смотры и парады, которые принимал минский губернатор. Со временем площадь превратилась в оживленную городскую площадку. Здесь устраивали футбольные матчи, гастролировал цирк, а авиатор Александр Васильев демонстрировал минчанам возможности первых самолетов.
Новая глава в истории района началась в 1925-м году, когда здесь появился единственный в Минске ипподром, получивший имя Семена Буденного. Арена быстро стала центром конного спорта, а в 1934-м году сюда приехал и сам легендарный военачальник, чтобы посмотреть на выступления красноармейцев.
Однако ипподром вошел в историю не только спортивными событиями. Именно здесь 16 июля 1944 года состоялся знаменитый партизанский парад, объединивший более 30 тысяч участников и ставший символом освобождения Беларуси. Спустя всего два года это же место оказалось свидетелем публичной казни нацистских преступников.
С исчезновением кавалерийских частей необходимость в ипподроме постепенно отпала. Уже в 1957 году его территорию превратили в парк имени 40-летия Великого Октября. Здесь традиционно проходили районные и городские праздники, работали спортивные площадки.
Еще одно масштабное преображение парк пережил уже в наши дни после строительства гостиницы «Пекин». Преобразилась вся зеленая зона: появились мощеные прогулочные дорожки, современное освещение, велодорожка. Сегодня парк остается тихим островком среди городской застройки, где особенно приятно пройтись вдоль Свислочи, посидеть в тени старых ив и ненадолго забыть, что всего в нескольких сотнях метров продолжают работать промышленные предприятия.
В Кошарах под снос попадут цеха завода им.Кирова и несколько частных домов. Там возведут жилой квартал почти на 1700 квартир, детский сад и новый мост через Свислочь.
Столетова-Филимонова-Авангардная-Запорожская. На месте старых двухэтажек вырастут многоэтажные дома. Проект разбит на шесть очередей, так что район ожидает поэтапная трансформация. Обещают около 148 000 м2 нового жилья и 12 современных домов.
О реконструкции Велозаводского поселка говорят не первый год. Район долго сопротивлялся изменениям, но отсутствие статуса историко-культурной ценности поселка привело к тому, что в мае 2026 года проект детальной планировки все же утвердили. Территорию хотят обновить до 2035 года: снести малоэтажные дома и часть производственных объектов, а на их месте построить многоэтажки, школу и детский сад.
На Долгиновском тракте расширяют дорогу, продлевают Нововиленскую до МКАД и готовят инфраструктуру под новую ветку метро, поэтому изменения затрагивают не одну улицу, а целый транспортный узел. В зоне работ окажутся и прилегающие территории, включая участок улицы Л. Карастояновой между Некрасова и Орловской.
Тракторозаводской поселок (ул. Клумова-Чеботарева-Щербакова), похоже, вступил в свою «прайм-эру» -масштабного сноса тут больше не ждут. Власти заявляют, что завершили в 2025-м реконструкцию одного из кварталов, а дальше сделают ставку на сохранение исторического облика, капитальный ремонт и улучшение инфраструктуры.
В контексте сноса жилья и общественных обсуждений так или иначе упоминались улицы Ангарская, Байкальская, Богдановича, Беды, Волгоградская, Восточная, Гая, Герасименко, Горецкого, Гусовского, Долгиновский тракт, Олешева, Орловская, Нестерова, Полиграфическая, Притыцкого, Столетова, Скрипникова, Филимонова, Харьковская, Шаранговича Широкая. Звучали также проспекты Дзержинского и Жукова.
И это далеко не весь список.
Некоторое время назад интервьюер обратился к представителю администрации Ленинского района г. Минска с вопросом о планах по сносу домов в Ученическом переулке в Тракторозаводском поселке и получил следующий ответ: «План реконструкции поселка поэтапный, длительный, и его реализация зависит от того, найдется ли инвестор».
В феврале 2025 года промзону в границах ул. Бельского, Гурского и Пономаренко начали расчищать, в связи с чем у жителей частного сектор возникли вопросы о судьбе жилья. Главный архитектор Минска прокомментировал: «Снос жилья предусмотрен градостроительной документацией. Однако пока мы не планируем к нему приступать».
Получается, планы – планами, но если инвестора или бюджета нет, то и сноса домов ждать не стоит, ведь проживающим в зоне сноса людям как минимум требуется предоставить жилье взамен. С другой стороны, если инвестор есть, то любая малоэтажная вторичка старой застройки – в зоне риска.
Это значит, что собственникам такого жилья стоит заранее побеспокоиться о своих правах.
Снос жилой постройки обычно связан не со «сносом дома», а с процедурой изъятия земельного участка для государственных нужд. Основание – решение местного исполнительного комитета о предстоящем изъятии земельного участка и сносе расположенных на нем объектов недвижимости.
В течение 3-х рабочих дней, следующих с даты принятия такого решения исполком направляет собственникам недвижимости заказное письмо с копией решения и указанием оснований изъятия участка для госнужд. Одновременно исполком уведомляет нотариальные конторы и бюро, а также Агентство по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).
— Можно ли оспорить решение исполкома о предстоящем изъятии и сносе?
— Решение местного исполнительного комитета о предстоящем изъятии земельного участка и сносе расположенных на нем объектов недвижимости является административным актом и может быть обжаловано в судебном порядке. Однако оспорить такое решение по существу, то есть доказать отсутствие необходимости в изъятии земли для государственных нужд, на практике крайне сложно. Как правило, суды не вмешиваются в полномочия исполкомов в сфере градостроительной политики, если решение принято с соблюдением установленной процедуры.
— С момента получения уведомления о планируемом изъятии земельного участка собственник связан определенными ограничениями: без разрешения местных исполнительных органов он не может разделять, продавать, обменивать, дарить, сдавать в аренду или иным образом отчуждать сносимую недвижимость, а также передавать ее в залог».
При сносе жилья собственнику полагается компенсация. Исполком до принятия решения об изъятии земельного участка обязан предложить собственнику альтернативу и обеспечить ее реализацию по выбору собственника. Можно выбрать только одну опцию из предложенных вариантов.
— Базовая и наиболее значимая гарантия — право собственника самостоятельно выбрать форму возмещения. Местный исполнительный комитет (либо лицо, которому предоставляется земельный участок, по его решению) обязан до принятия решения об изъятии участка предложить собственнику жилого дома или квартиры реализацию одного из следующих прав:
— Закон не предоставляет собственнику право требования квартиры в конкретном, желаемом им районе города. На практике предлагают несколько вариантов квартир на выбор. Речь о предпочитаемом районе, как правило, не идет.
При этом закон гарантирует, что предоставляемая квартира должна располагаться в том же населенном пункте, где находился снесенный дом — то есть гарантия касается города/поселка в целом, но не конкретного района внутри него.
Расчет площади жилья, предоставляемого взамен, определяется исходя из нормы не менее 15 квадратов на человека.
— Площадь предоставляемого жилья должна быть не меньше общей площади сносимого, причем учитывается каждый член семьи собственника, зарегистрированный на момент сноса.
При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка (за исключением самого собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым предоставлено право владения и пользования этим жилым помещением).
Право на получение квартиры или компенсации не зависит от того, как долго человек был зарегистрирован в доме — закон не устанавливает минимального срока регистрации как условия для реализации этого права.
Если в одном доме зарегистрировано большое количество членов семьи с правом на компенсацию, а соразмерную по площади квартиру подобрать сложно, законодательство допускает предоставление сразу нескольких квартир суммарной площадью не менее положенной. С согласия собственника можно и меньшей площади, но в любом случае не менее чем из расчета 15 квадратов на человека.
— Существенная гарантия для совместно проживающих членов семьи собственника — денежная компенсация вместо предоставления нового жилья. Здесь учитывается важный нюанс: такая компенсация может быть выбрана только с согласия всех совершеннолетних членов семьи, зарегистрированных по месту жительства в сносимом доме. Эта норма призвана не допустить ситуаций, когда один из членов семьи (например, формальный собственник) распоряжается компенсацией в обход интересов остальных зарегистрированных лиц.
Еще одна важная гарантия — прямой запрет на принудительное выселение собственника до фактической реализации его права на компенсацию.
Выселение в судебном порядке собственника сносимого объекта и членов его семьи, а также сам снос дома или квартиры, строений и насаждений могут быть осуществлены только после государственной регистрации права собственности гражданина на предоставленный ему взамен объект недвижимости либо после получения им денежной компенсации за сносимые объекты.
Иными словами, последовательность всегда такая: сначала собственник получает новое жилье (или деньги), и только после этого может быть осуществлен снос и выселение — а не наоборот.
Финансовое обеспечение программ переселения граждан из сносимых домов в значительной части ложится на застройщиков, получающих земельные участки под жилищное строительство.
— Местные органы власти ежегодно устанавливают усредненный показатель компенсации — долю площадей в новых домах, которую застройщики обязаны безвозмездно передать в коммунальную собственность либо компенсировать деньгами, для финансирования жилья, предоставляемого переселяемым гражданам.
Так, в Минске на 2026 год установлен показатель в размере 9,9 %, определяющий долю площадей в новостройках, которую застройщики обязаны безвозмездно передать городу или компенсировать деньгами. Платят сбор/передают площади платят как государственные, так и частные застройщики, если только освобождение не предусмотрено специальным законодательством под проект. Этот механизм напрямую влияет на доступность и сроки предоставления квартир переселяемым собственникам, хотя формально является внутренним регуляторным инструментом для застройщиков, а не отдельной гарантией для граждан.
— Как рассчитывается компенсация?
— В основе расчета — сопоставление рыночной стоимости сносимого объекта, и рыночной стоимости предоставляемого взамен жилья (если выбран вариант с квартирой), либо прямая выплата рыночной стоимости сносимого объекта (если выбран денежный вариант).
Оценка стоимости как сносимого, так и предоставляемого взамен жилья проводится в рамках процедуры независимой оценки в соответствии с Указом Президента от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Право проводить независимую оценку для целей разрешения имущественных споров и государственных нужд имеют специализированные организации. Чаще всего споров по размеру компенсации не возникает.
В случае сноса дома исполком либо инвестор обязан возместить расходы лиц, чьи права ущемлены решением об изъятии:
Давайте структурируем информацию и обозначим основные шаги для собственника, дом которого попал под снос. Итак, вы получили письмо об изъятии участка для госнужд.
Один риелтор рассказала мне историю о том, как ее коллега покупала себе жилье. Зная о грядущих планах на сносы домов в районе, она сделала все возможные запросы в администрации города, убедилась, что снос выбранной ею квартиры не коснется. Купила. И спустя три недели получила копию свежего решения об изъятии участка для госнужд.
В Минске сегодня строительство нового жилья ограничено, поэтому снос дома может затронуть любого владельца вторичной недвижимости в старых районах или в зонах малоэтажной застройки, где перспектива обновления территории сохраняется.
Материал подготовлен для Onlíner. Интервьюер — Валентина Шаповалова. Экспертный комментарий предоставил Александр Антонов. По всем вопросам, а также для связи с отделом PR и коммуникаций: PR _revera@revera.legal.
