29 октября в Минске состоялся совместный бизнес-семинар адвокатов REVERA и консультантов компании Colliers International «Рынок коммерческой недвижимости: что будет дальше и что делать собственникам, арендаторам, инвесторам?».
От компании Colliers International Belarus экспертами выступили управляющий директор и партнер Денис Четвериков и Максим Василевский, старший консультант в складском/офисной департаменте. REVERA представляли ведущие юристы Александр Антонов и Александр Штрикуль.
В рамках программы эксперты уделили внимание офисной и торговой недвижимости. Эксперты компании Colliers дали оценку текущему состоянию рынка коммерческой недвижимости, оценили спрос, предложение, ставки и вакантность. Описали возможные сценарии развития рынка, и соотнесли с этими сценариями основные рыночные параметры: ставки аренды, вакантность, новые объекты, старые объекты. Был озвучен прогноз цен на строящиеся и построенные объекты офисной недвижимости.
Для объектов торговой недвижимости эксперты дали прогноз как будут чувствовать себя различные категории арендаторов в каждом из сценариев. А также, каковы возможные решения собственников по форматам торговых центров. После этого юристы компании REVERA выступили с рекомендациями относительно возможных операций с объектами коммерческой недвижимости в кризисный период.
Основные тезисы выступления Максима Василевского, старшего консультанта Colliers International Belarus в складском/офисной департаменте.
Ставки аренды
Вакантность
Основные тезисы выступления управляющего директора и партнера Colliers International Belarus Дениса Четверикова.
Ведущие столичные торговые центры в 2020 году по причине пандемии Covid-19 пережили значительное сокращение потока покупателей, которое составило в пик пандемии (апрель-начало мая) до 40% от привычной численности. Летом 2020 года началось восстановление потока, и во вторую волну коронакризиса рынок торговых центров вошел с восстановленным трафиком покупателей. В сентябре 2020 года самые популярные торговые центры восстановили свой трафик, показав цифры от -5% до +12% по отношению к аналогичному периоду 2019 года.
Вероятные сценарии развития рынка Беларуси и возможные ситуации развития ритейла при различных базовых сценариях по заключению Дениса Четверикова.
Первый сценарий: Сохранение нынешней ситуации «ни войны, ни мира»
Для него будут характерны вялотекущие тренды на снижение выручки арендаторов, поскольку нет предпосылок для роста денежных доходов, свернуто потребительское кредитование. Соответственно, медленно начнут снижаться ставки арендной платы, некоторые бренды возьмут паузу в развитии или начнут оптимизировать сеть, сокращая отдельные объекты. Вакантность при этом сохранится на относительно низком уровне. Что характерно, снижение посещаемости не ожидается. Также стабильными будут и инвестиции: есть ряд начатых проектов, и девелоперы не будут отказываться от их реализации и доведения до логического завершения.
Второй сценарий: Кардинальное ужесточение политики, направленной на прекращение протестных настроений
Прогнозируется падение посещаемости торговых центров. Среди причин – сокращение денежных доходов, релокация денежной целевой аудитории, предпринимателей, а также психологический дискомфорт. С рынка также могут уйти многие международные бренды, а приход новых игроков в этом сценарии не ожидается. Ставки просядут, а вакантность существенно вырастет. Начатые проекты девелоперы будут доводить до конца, при этом вероятность появления инвесторов на новые проекты невелика.
Третий сценарий: «Восток», интеграция с Россией
Вырастет посещаемость и выручка розницы, поскольку ожидаемы некоторые трансферты населению, рост той же пенсии до среднероссийского уровня. Банки с российским капиталом применят на локальном рынке традиционные правила игры, например, возвращение потребительского кредитования на выгодных условиях. Проявят активность российские бренды: уже представленные (например, «Твое», «Детмир») продолжат работать в рамках прежних стратегий, а новые игроки активно начнут осваивать рынок. Это вызовет приток инвестиций и инвесторов в реализацию новых проектов, а также в сделки купли/продажи объектов недвижимости и сделки M&A.
Четвертый сценарий: Структурные изменения экономики и системы власти
Этот сценарий будет во многом повторять предыдущий, только вместо российских игроков, инвесторов и партнеров белорусских компаний, выступят игроки из государств ЕС. Это касается и розничных брендов, и инвесторов-девелоперов. Единственная разница, что западные компании отреагируют на возможности не так быстро, поскольку для них и страна, и рынок будут новые. Но можно прогнозировать, что те игроки, кто присутствует на сопредельных рынках Украины и Прибалтики, могут освоить открывшийся рынок довольно оперативно.
Рекомендации действующим торговым центрам:
Ведущий юрист REVERA Александр Антонов выделил основные моменты, на которые продавцам и покупателям следует обратить внимание при продаже или покупке недвижимости в кризис:
Александр особо обратил внимание на необходимость соблюдения требований налогового законодательства при таком структурировании (в т.ч. так называемого правила «деловой цели», закрепленного в ст. 33 Налогового кодекса).
Выступление Александра Штрикуля, ведущего юриста REVERA, условно можно разделить на 2 блока: как делить убытки между арендатором и арендодателем в кризисное время и на что сторонам обратить внимание при заключении договора аренды.
По словам Александра в неблагоприятных макроэкономических условиях основные обращения клиентов (будь то арендодатель или арендатор) связаны в первую очередь с перераспределением рисков между сторонами: прекращением аренды, снижением платежей, каникулами и пр. Александр отметил, что большинство договоров прекращалось (изменялось) по факту переговоров по соглашению сторон. Даже несмотря на иногда достаточно жесткую позицию многих арендодателей, стороны зачастую находили точки соприкосновения.
Александр Штрикуль напомнил, что при заключении договора аренды в кризисное время стоит сделать их максимально «адаптивными» к объективным «внешним» обстоятельствам, а именно:
