Если Вы планируете в ближайшем времени приобрести объект недвижимости, находящийся в собственности двух и более собственников, важно помнить о различном правовом регулировании: в зависимости от того жилой это дом или нет. В обоих случаях между собственниками возникают отношения совместного домовладения. Однако в первом случае, когда дом жилой (состоит на половину или более из квартир), отношения совместного домовладения регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее – ЖК). Во втором случае, когда дом нежилой – Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).
Специалисты АБ «РЕВЕРА» — адвокат Кристина Подрезёнок и юрист Ангелина Киман рассказали realt.by о ТОП-5 ключевых отличий регулирования совместного домовладения по ЖК и Закону о совместном домовладении с учетом ранее принятой новой редакции Закона о совместном домовладении.
Практически в каждом объекте недвижимости есть общее имущество: лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и так далее. Для обеспечения его сохранности и эксплуатации, собственники обязаны выбрать способ управления общим имуществом.
В жилой недвижимости предусмотрены следующие способы управления общим имуществом:
Если недвижимость нежилая, то собственники наряду с указанными выше (за исключением организации застройщиков) способами управления могут дополнительно выбрать управление общим имуществом управляющей организацией.
При этом, управление участниками совместного домовладения в жилой недвижимости возможно только в случае наличия не более 10 объектов недвижимого имущества у нескольких собственников, а в случае, если дом нежилой – необходимо, чтобы количество собственников не превысило 15.
У собственника нередко возникают вопросы, связанные с управлением общим имуществом: как сменить эксплуатирующую организацию? как сменить способ управления общим имуществом? как сменить председателя? Решить такие вопросы можно на общем собрании, включив их в повестку дня.
Для того, чтобы инициировать общее собрание собственник должен направить письменное уведомление в зависимости от выбранного способа управления: товариществу собственников / непосредственно участникам совместного домовладения / уполномоченному лицу и так далее. Уведомление направляется заказным письмом / вручается под роспись / направляется иным способом (согласно решению участников совместного домовладения). В уведомлении указываются инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.
Однако, если управление общим имуществом осуществляется непосредственно участниками, то:
При этом, если управление общим имуществом осуществляется товариществом собственников / организацией застройщиков, инициировать собрание могут собственники, обладающие 1/4 голосов от их общего количества вне зависимости от того жилой это дом или нет.
В период пандемии, собственники все чаще прибегают к такому способу участия в общем собрании как письменный опрос. Необходимо только заполнить бюллетень для голосования и направить её в адрес товарищества собственников. Однако круг вопросов, подлежащих рассмотрению при проведении общего собрания путем письменного опроса в зависимости от того жилой это дом или нет – различен.
Так, если дом жилой, то ограничения по кругу вопросов законодательно не установлен. Однако, если дом нежилой собственники не могут голосовать путем письменного опроса по вопросам:
Это означает, что указанные вопросы могут быть вынесены собственниками только на общее собрание товарищества собственников в очной форме.
Нередко у собственников совместного домовладения возникает необходимость в покупке помещений общего пользования: части технического этажа, коридора или подвала. Однако для того, чтобы приобрести такое помещение, необходимо согласие собственников.
В жилом доме, проголосовать за принятие такого решения должны 2/3 собственников от их общего количества (при управлении непосредственного участниками) либо 2/3 собственников, обладающих не менее чем 2/3 голосов (при управлении товариществом собственников).
Если дом нежилой – проголосовать «за» должны все собственники единогласно.
Исполком осуществляет контроль над управлением общим имуществом. Такой контроль гарантирует защиту прав и законных интересов участников совместного домовладения.
Однако участие местного исполкома в жилой и нежилой недвижимости неравнозначно и имеет свои отличия. Полномочия местного исполкома в вопросах жилой надвижимости по сравнению с коммерческой расширены.
Так, в частности, в жилой недвижимости исполком согласовывает кандидатуру председателя правления организации собственников, принимает меры по защите прав и законных интересов членов организаций собственников. В то время как, в нежилой недвижимости полномочия исполкома по большей части сосредоточены на факте избрания собственниками способа управления общим имуществом.
По каждому аспекту совместного домовладения такие отличия могут стать как преимуществом, так и недостатком. В каждом конкретном случае собственнику нужно понимать его дальнейшие планы на приобретаемую недвижимость.
В любом случае, рекомендуем изначально при покупке объекта недвижимости получить информацию от продавца об отношениях совместного домовладения, и сделать свой выбор в пользу того объекта, правовое регулирование которого будет вам приемлемо.
