Кейс: штраф за расторжение договора аренды – теперь так можно

Фабула дела: 

• между сторонами заключен срочный договор аренды;
   
• в договоре согласовано следующее условие: «каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке при условии уплаты второй стороне штрафа в размере N месячных арендных плат»;
   
• арендодатель уведомляет арендатора об одностороннем отказе от договора без выплаты штрафа; 
   
• арендатор односторонний отказ не признает и отказывается освобождать занимаемые помещения, после чего арендодатель обращается в суд с иском о выселении арендатора.

Из мотивированной части:

1. Арендодатель в нарушение условий договора, т. е. без уплаты штрафа, уведомил арендатора об одностороннем отказе от договора.
    
2. Доводы арендодателя о ничтожности согласно статье 169 ГК условия договора о выплате штрафа за совершение правомерного действия (одностороннего отказа от договора) не соответствует фактическим обстоятельствам.
    
3. Суд соглашается с доводами арендатора о том, что данное условие направлено на обеспечение добросовестного исполнения сторонами обязательств по предоставлению в аренду помещения на длительный срок.
    
4. Условие о выплате штрафа за прекращение выполнения арендодателем обязательств по предоставлению имущества в аренду соответствует требованиям законодательства.

Решение суда:

Суд принял решение об отказе в удовлетворении требований истца о выселении ответчика из капитальных строений в связи с односторонним отказом истца от договора и об удовлетворении встречных исковых требований ответчика о признании недействительными отказа истца от исполнения договора аренды.

Фактически суд своим решением допустил возможность установления штрафных санкций за совершение правомерного действия – в данном случае за реализацию права на односторонний отказ от договора аренды.

Также хотим отметить, что важно уметь различать одностороннее расторжение договора от одностороннего отказа от договора. Несмотря на то, что формулировки весьма похожи и даже созвучны, это два абсолютно разных правовых механизма.

В первом случае для расторжения договора необходимо получить соответствующее решение суда, а во втором – достаточно просто уведомить вторую сторону. Поэтому обращайте внимание на основания расторжения договора, чтобы в последующем не стать заложником ситуации.
 

Кроме того, мы подготовили формулировку об одностороннем отказе, которую вы можете смело брать и адаптировать под свои договоры:

«Каждая из Сторон вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив второй Стороне письменное уведомление не позднее чем за 90 (девяносто) календарных дней до даты планируемого прекращения договора, но только при условии уплаты второй стороне суммы (платы за отказ от договора) в размере 3 (трех) месячных арендных плат (применимых на дату направления уведомления) до момента направления уведомления. Уплата указанной суммы является иным непоименованным в ст. 310 ГК способом обеспечения исполнения обязательств. Неуплата указанной суммы и (или) ее уплата не в полном размере влекут отсутствие права Стороны на отказ от исполнения договора.».

Авторы: Илья Асташов, Александр Антонов

Уважаемые журналисты, использование материалов с сайта REVERA в публикациях возможно только после нашего письменного разрешения. 

Для согласования материалов обращайтесь на e-mail: i.antonova@revera.legal или Telegram: https://t.me/PR_revera